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从几个领先指标的角度解读房地产现状

发布时间:2019-03-29 阅读数:

作者：郑宗豪

从业资格：F3051725

房地产是我国钢材消耗量最大的行业。正常的项目，从开工到竣工历时6-18个月不等，其中新开工的1-3个月单位面积的耗钢系数最大，完成地基工程后耗钢系数会降低到之前的1/3以内下。由此可见，每个月的房地产新开工数据是我国钢铁行业需求端的主要增量。

◆房屋销售增速对新开工增速具有领先意义：销售数据领先新开工数据6个月。

如下图所示，房屋销售同比增速周期与新开工数据基本一致，且领先6个月左右。从统计局最新公布数据显示，2月份我国商品房销售面积累计同比已经跌破0轴，新开工数据同比增速也大幅回落。从该指标看，后市房地产新开工面积增速仍将继续回落，并且大概率击穿0轴，出现负增长。

◆二手房价格增速与商品房销售面积增速出现明显背离，期房交付高峰对二手房价增速恐有冲击。

如下图二所示，二手房价格增速与销售面积增速出现了明显的分化。回顾历史数据，房屋销售同比增速周期与二手房价格同比增速基本一致，且顶部区间领先4-6个月，底部区间领先1-3个月。2018年以来，各大城市相继实行限购政策，加剧了商品房的销售面积增速的回落。同期，二手房价格增速小幅回落后，从2018年第3季度开始回升。销售面积增速和二手房价格增速的背离，一方面理解为是限购政策的外部影响；此外，2018年-2019年是期房成交的高峰期，叠加限购的影响，对二手房价格冲击的影响有限。随着2019年期房交付高峰期的来临，二手房价格恐会受到冲击使得增速回落。

◆城镇人口增速平稳，住房刚性需求基础稳定。

如下图四所示，从绝对量上来看，我国城镇总人口维持线性增长，住房刚性需求的增量基础稳定。住房销售面积增速会进入收敛放缓的阶段，但是需求总量的增长趋势尚未改变。

◆股市资金对房地产企业看法并未过度悲观。

如下图所示，本文将房地产行业指数与A股指数作比值后，并将数据做提前6个月的数据处理，得到如下红线所示曲线。比值走势与70个大中城市二手房价格指数同比增速基本一致，且领先9-12个月。从领先指标上来看，后市二手房价格指数的增速大概率会放缓，但是并未过度悲观。

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